- -
UPV
 

Observatori de l'Habitatge de la UPV

El preu de l'habitatge nou augmentarà al voltant d'un 5% el 2020 i es consolida la construcció d'edificis per a lloguer

[ 19/02/2020 ]

El preu de l'habitatge nou mantindrà la seua tendència alcista durant el 2020. En un context de marcada estabilitat immobiliària, es projecta un increment anual pròxim al 5% i la consolidació de la construcció d'edificis destinats al lloguer.

Aquestes són algunes de les conclusions que recull l'Informe 4T 2019 del sector immobiliari a la ciutat de València, elaborat per la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la Universitat Politècnica de València (UPV).

Fernando Cos-Gayón: "Els habitatges no són cars, els salaris són baixos"

Fernando Cos-Gayón, doctor arquitecte per la UPV i director de la Càtedra, afirma: "Ens enfrontem a un final de cicle alcista per a assistir a un rebot de l'activitat amb una constant construcció d'habitatges i l'entrada d'habitatges dedicats al lloguer".

Segons Cos-Gayón, "els habitatges no són cars. La realitat contundent és que els salaris són baixos. I són baixos per a comprar un habitatge". A més, l'investigador de la UPV assenyala que aquestes "tenen un preu que s'està ajustant a una nova situació: no es construeix com es vol, sinó com dicta la normativa, que és molt exigent. El Codi tècnic d'edificació, que no para d'actualitzar-se, està dotant d'un parc d'habitatges molt ben construït, però que té un cost. És el preu de l'habitatge el que està pujant, no així el del sòl".

Ràtios d'esforç per a comprar en cadascun dels 88 barris

Per al director de la Càtedra, "el producte del mercat immobiliari depèn de múltiples factors: si no hi ha sòl, no hi ha habitatges; si no hi ha inversió, no hi ha habitatges; si hi ha incertesa, no hi ha habitatges, i si no hi ha habitatges, no es venen habitatges".

Per això, l'Observatori de l'Habitatge ofereix una eina que recull les ràtios d'esforç i financeres mínimes per a accedir a una determinada tipologia d'habitatge en cadascun dels 88 barris en què s'ha dividit la ciutat de València. Així mateix, analitza de forma científica el mercat immobiliari "aplicant criteris científics i erradicant la visió subjectiva", apunta Cos-Gayón.

"La informació s'ha obtingut de portals immobiliaris i s'ha segmentat l'oferta, comparant l'evolució del preu de mercat de l'habitatge amb 40 indicadors més. Això ha permès obtenir una radiografia sobre el comportament del mercat", afig.

Per part seua, Ángel Martín -doctor enginyer en Geodèsia i Cartografia, i científic de dades de la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la UPV- ha explicat que "s'ha treballat amb indicadors fiables, seleccionant aquells que presenten un grau de correlació elevat i que permeten prendre decisions i predir el que passarà".

Oferta immobiliària

Segons l'estudi, els preus s'han mantingut estables en el quart trimestre del 2019, però és important considerar i analitzar les fluctuacions (ateses les característiques particulars dels habitatges nous), les promocions (nous edificis que es posen a la venda) i els districtes.

Per exemple, a Ciutat Vella, hi ha més promocions a la venda i, no obstant això, el preu s'ha mantingut respecte a períodes anteriors a conseqüència de l'escassesa de sòl disponible en aquesta zona, la qual cosa ha provocat un increment del preu per metre quadrat.

També han pujat els preus en els districtes d'Algirós, Benicalap, Campanar o els Poblats Marítims. Per contra, a Benimaclet, l'Eixample i el Pla del Real no han variat, i han experimentat un descens a Quatre Carreres a causa del gran nombre de promocions en quasi tots els barris del districte.

Activació de l'àrea metropolitana més immediata i consolidada

L'escassetat de sòl a la ciutat de València, així com les demores de tramitació de llicències urbanístiques per a obra nova, han provocat una activació de l'àrea metropolitana més immediata i consolidada. La comarca de l'Horta Oest és el sector amb major desenvolupament immobiliari, amb municipis que es posicionen com a vertaders focus d'expansió urbana.

En aquest sentit, Cos-Gayón afirma que representa "una opció molt competitiva a l'hora de triar on comprar un habitatge. Això es deu principalment a preus menors i a la connexió que presenten els municipis més pròxims a la ciutat de València".

En aquest cas, es detecta una gran concentració d'activitat immobiliària d'obra nova a les zones d'Aldaia (1.300 €/m2), Quart de Poblet (1.450 €/m2) i Torrent (1.750 €/m2).

Build to rent (construir per a llogar), augment de l'oferta de lloguer

L'informe 4T 2019 elaborat per la Càtedra Observatori de l'Habitatge de la UPV constata una decidida aposta del sector immobiliari per la construcció d'edificis destinats al lloguer, la qual cosa tindrà un doble efecte a curt termini.

D'una banda, relaxarà les quotes de lloguer en augmentar l'oferta i, d¿una altra, donarà estabilitat al sector immobiliari en desenvolupar una activitat complementària a la residencial per a la venda i que mai havia tingut l'impacte en nombre d'unitats que ara representa respecte al total de l'oferta.

"L'opció d'invertir en habitatges per a llogar s'ha consolidat durant el 2019. El denominat build to rent (construir per a llogar) és una aposta decidida per part de les principals companyies del sector", ha afirmat Cos-Gayón.

En un 70% de barris de València, els lloguers són més cars que la quota d'hipoteca

Això suposa un canvi de tendència històric en el mercat immobiliari espanyol, la qual cosa al seu torn porta implícita una modificació quant a la relació dels espanyols enfront de l'habitatge. En aquest aspecte, l'investigador de la UPV ha subratllat que es tracta d'"un nínxol de mercat clar, ja que en un 70% dels barris de la ciutat, els lloguers són més alts que la quota d'hipoteca", a més que "el que fa falta", en opinió seua, "són polítiques d'accés de la gent jove a l'habitatge".

Per districtes, la situació és particular a Ciutat Vella, on hi ha una gran quantitat d'habitatges per al lloguer, que equilibra la mitjana amb la quota hipotecària. A Campanar, la quota d'hipoteca d'habitatges de dues habitacions suposa un major esforç en comparació amb la del lloguer, i per a la tipologia de tres, és a l'inrevés.

A l'Eixample, la quota hipotecària representa un 33% dels ingressos mensuals, enfront d'un 26% per al lloguer d'un habitatge. I llogar un habitatge a Extramurs representa un 11% més que una quota d'hipoteca. En aquest districte, una unitat familiar haurà de destinar un 39% dels seus ingressos mensuals per a arrendar un pis, la qual cosa supera àmpliament el percentatge recomanat.

A l'Olivereta, la tipologia que presenta un major desequilibri és la de dues habitacions, que suposa un esforç del 26% per a l'opció de compra, enfront d'un 47% per al lloguer. A Patraix, suposa un 8% més que el pagament de la quota hipotecària mensual per a adquirir un habitatge, i a Jesús, la situació es repeteix. Allí, la quota de lloguer és més alta que la d'hipoteca, i suposa un esforç de l'11% més en el sou net mensual, i d'un 14% a Quatre Carreres.

Metodologia que combina la intel·ligència de dades

Per a l'elaboració del treball, s'han conjugat diferents metodologies i, a través de la intel·ligència de dades, s'ha construït un model amb gran nombre d'indicadors d'alta correlació amb l'evolució real del mercat.

Això ha permès projectar la progressió del sector immobiliari sobre dos indicadors bàsics: el nombre d'habitatges a la venda i el seu preu, aportant rigor a les conclusions del sector immobiliari.

Observatori de l'Habitatge de la UPV

La UPV i l'Associació Provincial de Promotors Immobiliaris i Agents de l'Edificació i Rehabilitació de València van signar un acord per al desenvolupament de l'Observatori de l'Habitatge al maig del 2019, amb l'objectiu de detectar desequilibris entre l'oferta i la demanda en el sector immobiliari.

La iniciativa reuneix: l'Associació de Promotors de València, Olivares Consultores, Porcelanosa, Vialterra Infraestructuras i White Investing, i les seues activitats es realitzen a través de l'Escola Tècnica Superior d'Enginyeria de l'Edificació (ETSEE-UPV).

Més informació

Notícies destacades


Allotjament d'estudiants Allotjament d'estudiants
La UPV facilita informació sobre més de 200 ofertes de lloguer de pisos i 25 residències i col·legis majors en les rodalies dels seus tres campus
Programes acadèmics Programes acadèmics
La UPV ofereix l'opció de garantir l'accés al màster consecutiu en la preinscripció de grau
Demostren per què l'alcohol continua danyant el cervell després de deixar de beure Demostren per què l'alcohol continua danyant el cervell després de deixar de beure
Una investigació europea amb participació de la UPV explica com el sistema immune participa en les alteracions cerebrals que provoquen l'addicció
Notes de tall Notes de tall
Coneix les del curs passat i orienta't sobre els títols amb més demanda. Què fer si la teua nota és inferior a la del grau que vols estudiar?
Simulador de notas Simulador de notas
Selecciona el grau que desitges estudiar i calcula la teua nota d'admissió a partir dels teus resultats en batxillerat i les PAU
QS World University Rankings 2021 QS World University Rankings 2021
La UPV obté la seua 2a millor marca històrica i se situa com a universitat més destacada de la Comunitat Valenciana i en el top 400 a nivell mundial

EMAS upv