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El precio de la vivienda nueva mantendrá su tendencia alcista durante 2020. En un contexto de marcada estabilidad inmobiliaria, se proyecta un incremento anual cercano al 5% y la consolidación de la construcción de edificios destinados al alquiler.

Estas son algunas de las conclusiones recogidas en el Informe 4T 2019 del Sector Inmobiliario en la ciudad de Valencia, elaborado por la cátedra Observatorio de la Vivienda de la Universitat Politècnica de València (UPV).

Fernando Cos-Gayón: "Las viviendas no son caras, los salarios son bajos"

Fernando Cos-Gayón, doctor arquitecto por la UPV y director de la cátedra, afirma: "Nos enfrentamos a un final de ciclo alcista para asistir a un rebote de la actividad con una constante construcción de viviendas y la entrada de viviendas dedicadas al alquiler".

Según Cos-Gayón, "las viviendas no son caras. La realidad contundente es que los salarios son bajos. Y son bajos para comprar una vivienda". Además, el investigador UPV señala que las estas "tienen un precio que se está ajustando a una nueva situación: no se construye como se quiere, sino como dicta la normativa, que muy exigente. El Código Técnico de Edificación, que no para de actualizarse, está dotando de un parque de viviendas muy bien construido, pero que tiene un coste. Es el precio de la vivienda el que está subiendo, no así el del suelo".

Ratios de esfuerzo para comprar en cada uno de los 88 barrios

Para el director de la cátedra, "el producto del mercado inmobiliario depende de múltiples factores: si no hay suelo, no hay viviendas; si no hay inversión, no hay viviendas; si hay incertidumbre, no hay viviendas; y si no hay viviendas, no se venden viviendas".

Por ello, el Observatorio de la Vivienda ofrece una herramienta que recoge los ratios de esfuerzo y financiero mínimos para acceder a una determinada tipología de vivienda en cada uno de los 88 barrios en los que se ha dividido la ciudad de València. Así mismo, analiza de forma científica el mercado inmobiliario "aplicando criterios científicos y erradicando lo visión subjetiva", apunta Cos-Gayón.

"La información se ha obtenido de portales inmobiliarios y se ha segmentado la oferta, comparando la evolución del precio de mercado de la vivienda con otros 40 indicadores. Esto ha permitido obtener una radiografía sobre el comportamiento del mercado", añade.

Por su parte, Ángel Martín, doctor ingeniero en Geodesia y Cartografía y científico de datos de la Cátedra Observatorio de la Vivienda UPV, ha explicado que "se ha trabajado con indicadores fiables, seleccionando aquellos que presentan un grado de correlación elevado y que permiten tomar decisiones y predecir lo que va a pasar".

Oferta inmobiliaria

Según el estudio, los precios se han mantenido estables en el cuarto trimestre de 2019, pero es importante considerar y analizar las fluctuaciones atendiendo a las características particulares de las viviendas nuevas, las promociones (nuevos edificios que se ponen a la venta) y los distritos.

Por ejemplo, en Ciutat Vella, existen más promociones a la venta y, sin embargo, el precio se ha mantenido con respecto a períodos anteriores a consecuencia de la escasez de suelo disponible en esta zona, lo que ha provocado un incremento del precio por metro cuadrado.

También han subido los precios en los distritos de Algirós, Benicalap, Campanar o Poblats Marítims. Por el contrario, en Benimaclet, L'Eixample y El Pla del Real no han variado, y han experimentado un descenso en Quatre Carreres debido al gran número de promociones en casi todos los barrios del distrito.

Activación del área metropolitana más inmediata y consolidada

La escasez de suelo en la ciudad de Valencia, así como las demoras de tramitación de licencias urbanísticas para obra nueva han provocado una activación del área metropolitana más inmediata y consolidada. La comarca de l'Horta Oest es el sector con mayor desarrollo inmobiliario, con municipios que se posicionan como verdaderos focos de expansión urbana.

En este sentido, Cos-Gayón afirma que representa "una opción muy competitiva a la hora de elegir dónde comprar una vivienda. Esto se debe principalmente a precios menores y a la conexión que presentan los municipios más cercanos a la ciudad de València".

En este caso, se detecta una gran concentración de actividad inmobiliaria de obra nueva en las zonas de Aldaia (1.300 €/m2), Quart de Poblet (1.450 €/m2) y Torrent (1.750 €/m2).

Build to rent, aumento de la oferta de alquiler

El informe 4T 2019 elaborado por la cátedra Observatorio de la Vivienda UPV constata una decidida apuesta del sector inmobiliario por la construcción de edificios destinados al alquiler, lo que tendrá un doble efecto a corto plazo.

Por un lado, relajará las cuotas de alquiler al aumentar la oferta y, por otro, dará estabilidad al sector inmobiliario al desarrollar una actividad complementaria a la del residencial para la venta y que nunca había tenido el impacto en número de unidades que ahora representa con respecto al total de la oferta.

"La opción de invertir en viviendas para alquilar se ha consolidado durante 2019. El denominado build to rent es una apuesta decidida por las principales compañías del sector", ha afirmado Cos-Gayón.

En un 70% de barrios de Valencia, los alquileres son más caros que la cuota de hipoteca

Esto supone un cambio de tendencia histórico en el mercado inmobiliario español, lo que a su vez lleva implícita una modificación en cuanto a la relación de los españoles frente a la vivienda. En este aspecto, el investigador UPV ha subrayado que se trata de "un nicho de mercado claro, ya que en un 70% de los barrios de la ciudad, los alquileres son más altos que la cuota de hipoteca", además de que "lo que hace falta", en su opinión, "son políticas de acceso de la gente joven a la vivienda".

Por distritos, la situación es particular en Ciutat Vella, donde hay una gran cantidad de viviendas para el alquiler, equilibrando la media con la cuota hipotecaria. En Campanar, la cuota de hipoteca de viviendas de 2 habitaciones supone un mayor esfuerzo en comparación con la del alquiler; y para la tipología de 3, es al revés.

En L'Eixample, la cuota hipotecaria representa un 33% de los ingresos mensuales, frente a un 26% para el alquiler de una vivienda. Y alquilar una vivienda en Extramurs representa un 11% más que una cuota de hipoteca. En este distrito, una unidad familiar deberá destinar un 39% de sus ingresos mensuales para arrendar un piso, lo que supera ampliamente el porcentaje recomendado.

En L'Olivereta, la tipología que presenta un mayor desequilibrio es la de 2 habitaciones, que supone un esfuerzo del 26% para la opción de compra, frente a un 47% para el alquiler. En Patraix, supone un 8% más que el pago de la cuota hipotecaria mensual para adquirir una vivienda, y en Jesús, la situación se repite. Allí, la cuota de alquiler es más alta que la de hipoteca, y supone un esfuerzo del 11% más en el sueldo neto mensual, y de un 14% en Quatre Carreres.

Metodología que combina la inteligencia de datos

Para la elaboración del trabajo, se han conjugado diferentes metodologías y, a través de la inteligencia de datos, se ha construido un modelo con gran número de indicadores de alta correlación a la evolución real del mercado.

Esto ha permitido proyectar la progresión del sector inmobiliario sobre dos indicadores básicos: el número de viviendas a la venta y su precio, aportando rigor a las conclusiones del sector inmobiliario.

Observatorio de la Vivienda UPV

La UPV y la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios y Agentes de la Edificación y Rehabilitación de Valencia firmaron un acuerdo para el desarrollo del Observatorio de la Vivienda en mayo de 2019 con el objetivo de detectar desequilibrios entre la oferta y la demanda en el sector inmobiliario.

La iniciativa reúne a la Asociación de Promotoras de Valencia, Olivares Consultores, Porcelanosa, Vialterra Infraestructuras y White Investing, y sus actividades se realizan a través de la Escuela Técnica Superior de Ingeniería de la Edificación (ETSIE-UPV).

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